контакты
На главную страницу Отправить письмо. Контакты


Запомнить меня
Забыли пароль?
Регистрация


Строительство и ремонт в Сыктывкаре и Республике Коми. главная страница форума
   Обо всем
  Цены на жилье в Сыктывкаре

Просомтр Темы:   1 Анонимных пользователей

 

  •  Поставить оценку
      Оценка этой темы
      Превосходно
      Хорошо
      Средне
      Плохо
      Ужасно
Автор темы Тема
  •  Е666КХ
      Е666КХ
Цены на жилье в Сыктывкаре
#1
Необщительный
Зарегестрирован: 2013/5/16
Из Syktyvkar
Сообщений: 0
Офлайн
Заметки о рынке жилой недвижимости города Сыктывкара

«Вчера раки были большие, но по пять рублей, а сегодня маленькие, зато по три…» (Роман Карцев, юморист)

Рынок Сыктывкарской жилой недвижимости переживает не лучшие времена. Предложение квартир в сегментах рынка осталось на прежнем уровне, а спрос в виде реального намерения покупателей приобрести недвижимость в текущий момент значительно сократился. В чем причины такой ситуации на жилищном рынке столицы пытались разобраться эксперты.
- Главный фактор, который удерживает покупателей от приобретения имеющейся на рынке недвижимости, это обещания городских властей о массовой застройке территорий ветхого жилья в районе Октябрьского проспекта. При этом подобные обещания не раз высказывались и ранее, но дальше слов дело не пошло. Таковы уж реалии, так сказать de facto, с которыми не поспоришь.
Для реализации идеи массовой застройки необходимо соблюдение ряда условий как юридического характера, так и материально-технического, связанного с созданием инженерной инфраструктуры, на которую у администрации города средств нет и не будет.
С юридической точки зрения будущему застройщику необходимо договориться с владельцами квартир, находящихся в ветхом фонде, которые будут подлежать сносу, предлагать им взамен их жилплощади либо временное жилье на период строительства с последующим предоставлением квартиры в построенном доме, либо приобретать готовое жилье на стадии переговоров с дальнейшим переселением. И договориться нужно со всеми без исключения! Захотят ли жильцы соглашаться на предлагаемые условия, это большой вопрос. Ведь ни для кого не секрет, что проживая в деревянном доме, каждый владелец квартиры мечтает, что при сносе его дома он получит новое комфортабельное и благоустроенное жилье, что такой шанс выпадает один раз в жизни, поэтому к переговорам с застройщиком такие жильцы готовятся годами, предъявляя немалые и зачастую необоснованно завышенные требования к предоставляемой квартире.
Готов ли застройщик пойти на такие издержки? Это также не трудно посчитать. На месте одной двухэтажной «деревяшки», то есть на площади занимаемой этой деревяшкой, при условии соблюдения строительных норм и правил и, если повезет с согласованием проектно-сметной документации, можно возвести одноподъездный пяти – девятиэтажный жилой дом. Строительство более высоких домов на малой площади вряд ли будет признано безопасным. Не стоит забывать, что деревянные дома строились с учетом плотной компоновки, где расстояние между торцами домов редко где превышает 10-15 метров. При этом практически все деревянные дома построены на ленточном фундаменте, который «поплывет» вместе с домом и жильцами, когда в 5 метрах от него выроют котлован под тяжелый фундамент многоэтажки и начнут забивать сваи. Это только малая часть технических проблем, которую прогнозируют застройщики в случае начала проекта.
Давайте обратимся к экономической составляющей подобного проекта. В среднем «классическая деревяшка» представляет собой двухподъездный двухэтажный дом в котором в среднем расположено 16 квартир разной площади. Для застройщика на этапе переговоров с владельцами этих квартир из своего фонда необходимо предоставить такое же (!) количество готовых квартир для расселения. При этом, как говорилось ранее, часть этих квартир могут использоваться как временный жилой фонд с последующим предоставлением квартир в новом доме, а часть квартир уже на этой стадии должны быть предоставлены жильцам расселяемой «деревяшки». Не сложно посчитать, что суммарные затраты застройщика при средней объективной цене на обычные типовые 1-2 комнатные квартиры в панельном доме в 3 млн.руб. составят порядка 48-50 млн. руб.(по самым минимальным экономическим расчетам). Эти затраты застройщик вынужден понести только для того, чтобы получить захламленное «пустое место» под будущий дом. Если жильцы деревяшек не захотят переселяться в другие дома, а будут ждать постройки нового дома и претендовать на квартиры в нем, то застройщику придется отдать жильцам под расселение 3-4 этажа с квартирами в новом доме (учитывая, что дом будет одноподъезным с учетом площади застройки на каждом этаже будет располагаться 4-5 квартир) . Готов ли застройщик пойти на такие расходы?
На этот вопрос также не сложно ответить, располагая примерной сметной стоимостью строительства дома, которую условно можно вывести, обратившись к проектным декларациям строящихся домов, размещенных на сайтах компаний-застройщиков. В среднем для постройки такого дома заказчик строительства вынужден будет потратить 120-150 млн. руб. При этом с учетом вышеизложенного к моменту начала строительства он уже должен потратить на расселение 48-50 млн. руб., что приведет к удорожанию проекта на 30-35 процентов. Факторы, которые могли бы обеспечить снижение стоимости квадратного метра с учетом заложенного стандартного показателя прибыли, здесь не наблюдается вовсе.
Справедливости ради нужно отметить, что готовые строительные площадки, не обремененные домами с жильцами, обходятся строительным компаниям в разы дешевле, по сравнению с предлагаемым проектом. При наличии свободной площадки проект дома может предусматривать возведение высотных многоподъездных конструкций без ущерба близлежащим территориям и строениям. А в случае мелкоточечной застройки заказчик фактически лишен такой возможности.
Конечно вполне уместно возражение, что если снести не одну, а две или несколько «деревяшек», то возможности застройщика возрастут, а пространственные рамки не будут играть большого сдерживающего значения, но при этом пропорционально возрастет и изначальная расходная нагрузка на застройщика, ведь каждый новый расселяемый дом повлечет пропорциональное увеличение затрат на дополнительные 50 млн.руб.
При этом понеся значительные издержки, кроме земельного участка с имеющимся ветхими строениями застройщик ничего не приобретает. Данный фактор делает такой проект в высокой степени рисковым. Ни для кого не секрет, что финансирование строительства ведется за счет привлекаемых средств. На начальном этапе компании-застройщики, используя административное «лобби», получают земельный участок, пригодный для реализации проекта. Сейчас в Столице сложилась ситуация, что свободные участки можно пересчитать по пальцам одной руки. Далее привлекаются средства «надежных» физ.лиц, которые зарабатывают на разнице в цене на разных этапах строительства, либо кооперируются свободные ресурсы крупных риэлтерских компаний. На эти средства закладывается нулевой цикл, возводится фундамент, оформляется незавершенное строительство как объект недвижимости, под который можно получить кредитные средства в банках. На эти средств возводится коробка. Часть построенных квартир выставляется на продажу уже по более высокой цене. На вновь привлеченные средства завершаются отделочные работы и благоустройство. Как видно из приведенной типовой схемы для реализации проекта привлекаются средства частных инвесторов, которые, конечно же, хотят видеть результат: вложил средства – увидел фундамент, вложил дополнительно – увидел коробку здания и крышу и т.д. В случае же с расселением возникает необходимость вкладывать значительные средства в проект, не получая очевидного результата. При этом, вложив значительные средства на расселение, денег на само строительство может и не хватить. Не многих инвесторов такая перспектива вдохновляет. А если быть более точным и объективным, то такой бизнес-проект не вдохновляет никого.
Из всего вышеперечисленного однозначно можно сделать следующие выводы: компании застройщики, поддерживая формально инициативы администрации столицы и декларативный курс правящей власти на сокращение ветхого и аварийного жилья не будут спешить вкладывать инвестиционные средства в подобного рода проекты, а значит, заявления муниципальных властей так и останутся заявлениями. Соответственно ожидать снижения стоимости квадратного метра во вновь возводимых домах ни экономических и никаких иных оснований не имеется. Количество предлагаемых к продаже квадратных метров нового жилья также значительно не увеличится, рынок жилья останется в равновесном состоянии со спросом, а, следовательно, и с этой стороны тенденций к падению цены квадратного метра не имеется. Для этого нет никаких объективных экономических оснований.
Безусловно, выслушав заявления властей, покупатели приостановили операции по приобретению объектов недвижимости. Это отчетливо отражается в динамике количества сделок, совершаемых на рынке.
Вместе с тем с момента заявлений прошло значительное время, а ситуация с мертвой точки не сдвинулась. Ни один проект в сфере замещения ветхого жилья на новое даже не начат. При таких тенденциях рынок недвижимости проявляет двоякую тенденцию: с одной стороны продавцы квартир, а это, как правило, профессиональные игроки, не спешат сбавлять цену, понимая из чего она формируется и от каких факторов зависит, выжидают пока покупательский спрос «протрезвеет» от голословных обещаний власти и вернется к рыночным ценам. С другой стороны, непрофессиональные продавцы недвижимости существенно снижают цену предложения своих объектов, что делает эти объекты весьма привлекательными для приобретения.
На сегодня сложилась ситуация когда, например двухкомнатная квартира комфортабельной планировки в центре города средней площадью 65-70 кв.м. может быть приобретена за 5,3 – 5,4 млн. руб., при этом еще два месяца назад рыночная цена подобных квартир составляла 5,8 - 6,1 млн. руб. Падение цены на 500 000 руб. за 2 мес. позволяет приобрести хорошую квартиру даже как инвестицию, так как в ближайшее время рынок вернется к прежним показателям. Такие квартиры привлекательны тем, что расположены в уже построенных домах с развитой инфраструктурой и периферией, расположены в центре города, где новые дома уже строить просто негде, такие квартиры имеют вполне приличную отделку, стоимость которой составляет 10-20 процентов от цены голых стен квартирной коробки. И с этой точки зрения при неизменном росте стоимости стройматериалов и строительных услуг эти квартиры наиболее выгодное вложение. Именно такие квартиры можно рекомендовать к приобретению без опаски. Как уже говорилось, подобные квартиры предлагают непрофессиональные продавцы, для которых важен вопрос времени продажи в силу каких-то личных планов, а не коммерческих. Но число таких предложений не велико, поэтому очень важно успеть воспользоваться ими!
Профессиональные же игроки, понимая ситуацию, расставаться со своей недвижимостью по бросовой цене не спешат, объективных факторов для снижения цен на сегодня не существует, и ими скорее занимается выжидательная позиция, при которой им выгоднее на период «отрезвления спроса» сдавать свои объекты в аренду и получать некую компенсацию, чем расставаться с недвижимостью с большим дисконтом.
В любом случае важно помнить, что ждать от муниципальной власти исполнения обещаний дело не благодарное. Представители власти приходят и уходят, а потребность в жилье остается всегда. На пути снижения цен на жилье власть пошла на очередной нечестный ход, который привел к замедлению спроса, а не к увеличению предложения, что ни при каких обстоятельствах не может привести к уменьшению цены на жилье.
Будьте бдительны, анализируйте, прогнозируйте, успевайте – в этом залог Вашего успеха и благополучия!

Обзор подготовлен аналитическим отделом «В3»
Послано: 2013/5/16 6:11
Печать
Вверх
  •  NIK
      NIK
Re: Цены на жилье в Сыктывкаре
#2
Местный житель
Зарегестрирован: 2006/10/1
Из
Сообщений: 403
Офлайн
ну, давайте посчитаем:
кирпичный дом 11 этажей.
1-й этаж - около 1000 кв.м - коммерческая площадь.
120 квартир средней площади 80 кв. м.

по рыночным ценам: коммерция - скромные 50 т.р./кв.м.
50 млн.

квартиры; скромные 4 млн за шт.
480 млн.

итого 530 млн.

себестоимость 1 кв.м.- 25 т.р. (и не надо спорить -это факт, даже с учетом коммуникаций, лифтов, дворовой территории, штрафов за нелегалов, ну и всяко-разное - все поняли, о чем речь)
11000х25 = 275 млн... накинем еще 25 млн, чтоб цемент хороший покупать и машину прорабу новую...
итого 300 млн...

480-300 = 180 млн....
ух ты.. циферка то какая...
А с учетом того, переселение будет компенсироваться нашим любимым государством (не стоит объяснять, как это делается)
С учетом того, что реальная цена на площадь выше, то получается, что если снести 3 (ТРИ !!) а то и 4 деревяшки застройщик будет в плюсе... но где у нас видано, чтоб строили без ++++ лучше поиметь 100 лимонов, чем быть в плюсе.
Послано: 2013/5/16 8:50
Печать
Вверх
  •  Странник
      Странник
Re: Цены на жилье в Сыктывкаре
#3
Пишущий регулярно
Зарегестрирован: 2006/8/31
Из
Сообщений: 47
Офлайн
В этой статье они ловко так подставили рыночные цены жилья, а не реальную себестоимость квартир.
Послано: 2013/5/18 8:32
Печать
Вверх
  •  Sentr-dom
      Sentr-dom
Re: Цены на жилье в Сыктывкаре
#4
Необщительный
Зарегестрирован: 2017/12/10
Из
Сообщений: 7
Офлайн
Добрый день. Я работаю в компании Центр домостроения в г. Сыктывкаре. У нас реально невысокие цены на строительство. Работаем чуть выше себестоимости. Вот наш сайт с проектами и ценами www.cd11.ru или добро пожаловать к нам в группу вконтакте. Тут у нас вообще стройки онлайн https://vk.com/centrdomostroeniya



Присоединенный к сообщению файл: jpg  fVbMbYyDW44.jpg (413.89 KB)


28430_5c46ce487f25b.jpg 1280X848 px
Послано: 2019/1/22 11:03
Печать
Вверх

 


Rambler's Top100

© ООО «КомиМаркет.ру», 2006-2018. Контакты .
При полном или частичном использовании материалов ссылка на сайт обязательна.